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郑州迈入千万大都市 人口红利或将支撑楼市20年

2013-11-13 14:47  来源:大河网  点击:371

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近日,有省内媒体报道郑州市发放新版居住证时,指出“郑州市的实有人口目前已经达到1100万,按照国际惯例,这一数据也意味着郑州已跨入超级大都市行列”、“按照建成区面积计算,郑州人口密度仅次于广州,位居全国第二”。

这些说法不但在多家网站转载,也引起网友热议,网易新闻转载该文时,有两万多网友参与了讨论。

事实上,未来郑州的人口基数还将继续扩大,根据中原经济区规划,到2020年,郑州市总人口将达到1500万。专家认为,以人口迁移为基础的城镇化所带来的“人口红利”,还将推动河南楼市快速发展20年以上。

郑州已是千万级大都市?

据记者了解,超级大都市是指城市人口数超过1000万的城市,其中的城市人口多指城市常住人口。根据郑州市政府官方网站2010年的数据,郑州市总人口863万人,其中市区人口425万人。

今年8月中旬,郑州市副市长张建慧在一次会议上透露,郑州市目前建成区346平方公里,拥有户籍的有360多万户,半年以上常住人口有280多万人。根据省统计局的数字,2012年年底,郑州全市常住人口有903.1万人。

“1100万人肯定是包括六个县市区在内的郑州市全市人口。”昨天,郑州市政府有关负责人明确了这一点。也就是说,从全市人口衡量,郑州的确够得上超级大都市的人口标准。但如果从市区建成区常住人口来看,郑州人口数量离超级大都市的标准还有很大距离。

根据官方发布的数据,截至2012年年底,郑州市的流动人口登记数为323万,按建成区面积算,流动人口密度大约是每平方公里9000人。“由于北京、上海建成区面积比郑州大得多,所以流动人口虽然多于郑州但密度却没有郑州大。”相关人士介绍。

未来,郑州人口还将持续增多。根据《中原经济区郑州都市区建设纲要》,到2020年,郑州都市区总人口达到1500万以上,占全省1/5左右;建成区面积达到1000平方公里以上,其中主城区建成区面积达到800平方公里左右。

这也意味着,今后的六七年间,郑州还将增加600万人口,几乎每年新增近百万。郑州市的城市规模将不可避免地向特大型城市转变,城市的空间结构也将不断地调整。

1500万的人口究竟从哪里来?无疑,工业化与城镇化进程将是主要渠道。郑州市统计局的数字显示,自2000年至2010年,郑州城镇人口平均每年增加18万。

河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为,新增人口主要来源于城镇化进程,农村人口转为城镇人口,此外郑州都市区规划的“六城十组团”,也将为郑州提供大量城市人口,比如航空新城,到2020年,建成区面积达到67平方公里,人口100万左右;高新城,到2020年,建成区面积达到70平方公里,城区人口达到80万人。

人口激增城区版图不断扩容

巨大的人口基数让郑州的城区版图越来越大。2010年5月,郑州市政府发布了最新的城市建成区面积通告,郑州建成区面积为310平方公里,比2009年增加了7平方公里,比8年前扩大了一倍。

通告显示郑州市建成区范围为:三环路以内中心城区、郑东新区、高新区、经开区、北部组团(北三环路以北至连霍高速区域)、东南部组团(宇通工业园、金岱工业园等)、须水组团、惠济新区。

资料显示,郑州市的第一部规划是1927年冯玉祥主政河南时做的,当时,这部规划名叫《郑埠设计图》,规划面积是10.5平方公里,这也拉开了郑州城市规划的序幕。

据此,1928年~1929年,《郑州市新市区建设计划草案》出台,规划面积35平方公里,人口28万。1954年,河南省会迁至郑州后,郑州市政府重新制订了城市总体规划方案,规划到1972年,人口控制在58万,建设用地控制在63.6平方公里。

1995年,郑州市再次编制完成《郑州市城市总体规划》,规划到2010年,建设用地189平方公里。到2006年,郑州市建成区面积已达280平方公里,远超规划中2010年的范围,总体规划不得不再次修订。

按照郑州都市区规划,2020年,郑州市人口将达1500万,建成区面积达到1000平方公里以上。而来自河南省发展改革委的消息显示:随着工业化程度的不断提高,农业大省河南已进入改革开放以来城镇化发展最快时期,每年有150万农村人口进入城镇成为市民。

“郑州市常住人口的激进史,体现出了‘城市’变迁之迅速。尤其是1996年城市化进程加速之后,房地产成为城市人口激进下‘借光’最多的一个行业。应该说,房地产发展、城市发展和人口发展三者是相辅相成的。人口是房地产快速发展最主要的一个因素。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰说。

房地产实战专家、河南王牌企划董事长上官同君也认为,在中国人的传统观念中,都希望有自己的房子,“人口红利”的到来使得购房动力大增。“无论怎么调控,都控制不了人们对住房的需求,可以说,河南的城市化进程是挡不住的,同样无法阻挡的是全省1亿人口的购房热情。”

每年200万人变身“城市人”

十年来,中国房地产业的发展基于两个因素,一是人口,二是城市化。在1500万庞大人口基数背景下,郑州房地产业将会有怎样的发展逻辑?“人口与城市化”关系究竟有多密切?房企或许感触最深。

建业地产首席执行官陈建业曾表示,当前,河南省地级以上城市中,郑州城市化率已超过60%,洛阳、焦作、平顶山、新乡、三门峡、鹤壁、济源城市化率已超过40%,其余地级城市的城市化率均已超过30%,进入城市化发展加速阶段;县级城市处于城市化起步阶段。“因此,未来5年河南省城市化进程将快速推进”。

根据“十二五”规划,河南省城镇化率每年将提高1.7个百分点,按照1亿人口、人均面积20平方米计算,河南省每年仅新增城镇人口的住房需求就高达3400万平方米。“加上改善性住房需求、投资性需求等,保守估计今后几年河南省每年的住房需求量在6000万平方米以上。”陈建业说。

有业内专家分析,目前河南的城市化率为40.6%,低于平均水平,如果河南城市化率每年有1.7%的增长,意味着有将近200万人要进城。

按照《中原经济区规划》,2020年,河南城镇化率要达到56%,这意味着,未来10年,平均每年提升一个百分点,按照此增幅比率预计,每年河南新增的住宅需求在6000万平方米左右。巨大的城市化空间将带动市场对新增住宅的需求。

“这也恰是建业省域化发展的基础。”陈建业介绍,至2010年底,河南建业已进入河南省全部18个地级以上城市,并实质性进入6个县级城市,策略性进入6个县级城市,探索性进入1个特色乡镇。“到2016年,建业将进入河南省50个城市,同时运作100个项目,区域人口达2亿人。”

2012年,万科、金地等房企大鳄的进驻,其实正是基于对河南城市化背景下房地产市场前景的看好。万科集团总裁郁亮就曾表示,目前河南房价水平比较稳定,房地产业已上升到了新的台阶,未来新增的1000万城市化人口又为河南房地产业带来了极大潜力。

“人口红利”或将支撑楼市20年

房地产业界流行着一句话:“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城市化问题还必须关注人口对城市房地产的影响。

李晓峰曾表示,“人口红利”,是指在一个时期内,人口的生育率迅速下降,少儿与老年抚养负担均相对较轻,总人口中劳动适龄人口比重上升,从而在老年人口比例达到较高水平之前,形成的一个劳动力资源相对比较丰富,对经济社会发展有利的时期。

据联合国预测数据,到2030年,中国15-64岁壮年人口将占总人口的67%,0-14岁少年人口占17%,老年人口将占16%;人口结构年轻程度有所下降,但在国际上依然处于前列。在近二十年内,我国仍处于收取“人口红利”的黄金时期,人口对住房的支撑力还会延续。

“根据国际上的规律,当城市化率达到80%的时候,发展起来就会更为缓慢。由于中国人口过多,有人认为当中国城动态 户型 相册 地图)市化率达到70%的时候,就会逐渐缓慢。目前,中国的城市化率距离这一数字还有约23%。按照每年1%的城市化率增长,中国房地产还有二三十年的好时光。”李晓峰说道。

“中国由人口增加而带来的城市化让房地产业受益至少二十年,但在河南,这种受益时间可达三十年。为什么?河南省由于农村人口多,经济基础薄弱,城镇化进程相对滞后,就目前来看落后全国平均水平十年左右。”宋向清说。

建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮曾表示,对于有近1亿人口的河南来说,未来还需要10~20个150万左右人口的城市。假如能把2000万~2500万人口装到城市里面,发展成具有国际竞争力的城市,那河南的城镇化建设才算大踏步地向前推进了一步。这对于房地产行业来说,是巨大商机。

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