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楼市回暖退地重出江湖:退地抢地大戏循环往复

2014-01-13 13:41  来源:北方网  点击:409

【资讯顶部】榕庄

行业的每轮波动,对房企来说既可能是机遇,也可能是陷阱。能否踏准拿地节奏并保持现金流的安全,成为关键因素。每一轮调控周期,都有不堪拿地高价被迫退掉的“地王”,一两年后,当楼市回暖,这些地块往往又以更高调的姿态复出,引发房企新一轮争抢。机遇、风险、割肉、疯抢……退地抢地大戏循环往复,谁能笑到最后?

雅戈尔退地复出

两幅半年前退掉的地王地块重新入市,成为近日杭州土地市场的热门话题。在1月7日的这场土地拍卖中,雅戈尔曾经以损失4.84亿元保证金为代价退掉的杭州申花姊妹地块,被景瑞地产以20.76亿元的总价竞得,两块地楼面地价分别为15936元/平方米和14795元/平方米。

2010年12月雅戈尔拿下这两块地的价格为24.21亿元,楼面地价为18114元/平方米,一举创造该区域地价纪录。2010年正处于本轮调控加码前夕,起家于宁波,在长三角区域急于扩张的雅戈尔地产,也在行业热潮中疯狂抢地。但拿地不久,房地产市场在2011年和2012年迎来连续调控,市场环境骤变,地块周边房价只有2-2.5万元/平方米,而以雅戈尔拿地成本,至少要卖到2.7万元/平方米以上才能保本。亏本的压力下雅戈尔只得选择缓交土地出让金,暂缓地块开发。其结果就是,到2013年年中,周边同期取得地块都已进入销售阶段之时,雅戈尔地块还只交了土地出让金的一半。

各方压力之下,雅戈尔最终在2013年6月选择割肉退地。其在公告中表示, 2011年1月以来,房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化,综合权衡后,终止开发申花地块。雅戈尔以被没收4.84亿元保证金的代价,选择摆脱这个“累赘”。

就在雅戈尔退地不到半年之后的2013年11月29日,杭州国土局在这个周五的晚上悄悄将雅戈尔退地地块重新挂出。这两块地从出让面积到容积率都没有变化,不过起拍楼面地价已由2010年的7005元/平方米提高到14201元/平方米,翻了一倍。也许是年末多数开发商拿地热情不高,也许是雅戈尔惨痛教训在前,参加竞拍的三家房企都显得较为理性,最终景瑞以15936元/平方米和14795元/平方米的楼面地价,比雅戈尔当初的拿地价格低了不少。

对比退地的雅戈尔和接棒拿地的景瑞地产,一个是连续抢得地王后赶上调控重拳,只得选择收缩防线,断臂割肉;一个是刚在香港上市,正处于雄心勃勃的扩张阶段,立志深耕长三角。景瑞地产选择的道路,与当初雅戈尔在长三角的扩张有着似曾相识之感,只是景瑞拿地价格比雅戈尔更低,而经历2013年的火热回暖后,2014年会否成为新一轮楼市调控周期起始年,将决定地块和房企的命运。

退掉的地王们

雅戈尔退地再挂出只是近年来退地的一个案例。纵观近几年出现的退地,几乎都在北京、南京、杭州等一、二线重点城市。这些地块都是上一轮土地市场最疯狂时产生的,又在调控楼市相对低迷时被退掉的。

2009年年底,顺义区国企大龙地产以50.5亿元摘得天竺22号地,楼面价超2.9万元/平方米,成为当年北京宅地总价和单价“双料地王”。2010年年初,由于欠缴地价款,天竺22号地被市国土局收回,已经缴纳的2亿元竞买保证金不予退还。2013年9月,作为当初大龙地王一部分的顺义新城第21街区地块被再次挂出,建筑面积约10万平方米,起始价为21.5亿元,折合起始楼面价约2.15万元/平方米。值得一提的是,当年大龙地王的入市起价只有不到9000元/平方米。最终在地王频出压力下,北京市国土局选择暂停该地块的出让。

再向前数的土地热潮高峰期发生在2007年年底,当时在南京同样产生了一块区域地王,2007年12月,招商地产联合九龙仓经过58轮竞价,在南京以24.1亿元拿下了仙林湖以西地块。由于拿地不久就是2008年的楼市低谷,该地块同样一蛰伏就是2年多。2010年2月,南京国土局以开发商未在规定时间内缴纳土地款的理由收回了该地块,同时没收2.45亿港元竞买保证金。2013年6月,该地块重出江湖,楼面出让底价已涨至4503.86元/平方米,相比2007年时的2506.9元/平方米涨了80%。该地块最终被金地集团以28.7亿元的价格竞得,折合楼面价7863元/平方米,创下了仙林湖板块楼面价新高。

地王谜题

地王,对房企来说一直是一个颇为纠结的词汇。在“面粉频频贵过面包”的时代,争得地王,往往代表着知名度的提升、实力的表达、行业地位的展现,一块踏准行业周期的土地可能就奠定了房企在该区域的地位。但更多时候,拿到地王意味着更大的成本压力、更强的舆论压力和更长的开发周期,无论是中小房企,还是区域国企甚至全国性龙头房企,都有栽倒在“地王”二字上的例子。

风险与机遇如何把控,稳健与发展如何平衡,越来越多的房企在面对地王时开始选择谨慎,但也总有异军突起者大胆拿地。2013年对于土地市场来说,又是一个火热的“丰收年”。当年全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元,同比增加50%。全国前50强房企通过招拍挂新增地块建筑面积达1.87亿平方米,同比增长17%,投入金额总计5875亿元,同比增长57%。土地价格越来越高,拿地成本越来越贵,争抢高价地意味着选择风险,不拿地又意味着放弃未来。对房企来说,拿地永远是一件纠结的选择。

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