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7年未过户 房子陷怪圈

2014-03-05 16:45  来源:北京晚报  点击:452

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    因急于到国外发展,2005年3月王东卖掉了在北京的唯一住房。这是一套位于双井地区的160多平方米房屋,当时以150万元的低价成交。由于时间紧迫,王东来不及和购房人马强一起去办理过户手续。在中介的建议下,他给马强办理了公证委托,即使王东出国,马强也可以拿着公证书自行过户。

    2012年6月,在国外发展并不顺利的王东回国了。他了解到北京房价急剧攀升,便四处看房,想尽快买套房子,并结束单身生活。很快,王东看上了北四环的一套房子,与卖房人签合同并交付首付款后,便在中介的带领下,与卖房人到房管局办理网签手续。

    然而,办理网签的工作人员给王东泼了一盆冷水:“你作为北京市户籍成年单身人士,名下已经有一套房,按照现行政策,你没有购房资格,买不了房。”

    “怎么可能?”王东很吃惊。

    “你在双井不是有套住房吗?”办事人员很快调出了王东的房产信息。王东恍然大悟,自己7年前卖给马强的房子至今还没过户呢!

    买房的倒不着急过户

    这事儿很蹊跷

    王东马上来到双井的房子里,找到了马强。“为什么过去七年了还不过户?”他质问道。“还不是因为你办的那份公证书呀!”马强也显得很委屈。原来,在双方办理委托公证时,公证书中的房屋坐落位置与房产证上的不一致,这直接导致房管局不予过户。而要更改公证书,必须有委托人在场。马强说,这几年一直没联系上王东,过户的事情也就搁置了下来。

    一听是这个原因,王东当天就要和马强一起去办理过户手续。但马强说:“我今天去不了,马上要去医院,能不能容两天?”双方遂互留电话,约定3天后到房管局办理过户手续。

    但3天后马强不接电话,王东焦急地赶到双井找马强,可怎么敲门,都无人应答。王东在门前连守了3天,也没见着马强的人影。

    “买房的倒不着急过户了?还玩起了消失!”王东觉得很蹊跷。

    新房没资格买

    还违约赔14万

    王东陷入了两难境地。双井的房子过不了户,自己就买不了新房,而要买的房子过不了户,王东就面临着承担违约责任的风险。王东四处寻找马强,每天都发短信给他,要求尽快过户,并一再说明不过户的后果。

    一个月过去了,马强杳无音信。更糟糕的是,北四环的房主认为王东不具备购房资格,提出解除房屋买卖合同,要求他按约定支付10万元违约金。该合同中明确约定:“如若因购房人原因造成交易无法完成,售房人有权解除合同,并有权扣除10万元购房款作为违约金。”而且按照中介服务合同的约定,王东所交的4万元中介费也无法返还。买不了房,还白白损失了14万元,王东欲哭无泪。

    买方亦无资格 疑假离婚应对

    “马强,由于你一直躲避我不办理过户手续,造成我无法购房,现正式通知你解除咱们的合同,我要收回房子。”等待并纠结了半年后,王东在2013年初愤怒地向马强发送了最后一条短信。

    王东决定到法院起诉,欲讨回自己的房子。他找到专门从事房产法律研究的焦景收律师。焦律师认为,“如果买方无购房资格,可要求解除双方房屋买卖合同,由马强返还房屋,法院支持此诉求的可能性非常大。不过,如果马强有购房资格,则索要赔偿、办理过户更为现实。”

    在代理王东的这个案件过程中,困扰王东的一个问题也同样困扰着焦景收律师,那就是作为购房人的马强,为什么不急于过户呢?焦景收律师分析:“马强付了全部购房款,也在双井房子里住了七年,拖延过户不符合常理,可能是他自己也不具备购房资格。”

    经过到房管局调查马强个人及家庭住房情况,结果验证了焦律师的说法,马强家庭已有3套住房,按照北京现在的房屋限购政策,马强根本不具备购房资格。

    收到法院的传票后,马强认识到了问题的严重性。如何才具备购房资格?在王东起诉后的第三天,马强和自己的妻子到民政局办理了离婚手续,家庭的3套房屋全部归其妻所有。办理完协议离婚手续,马强的名下便没有了住房,具备在京购房资格。

    变更诉讼请求 要求赔偿损失

    庭审中,马强向王东道歉:“实在对不起,我躲你真正的原因是我没有购房资格。现在我离婚了,有了购房资格,让法院判决过户吧。”虽是道歉,但马强对王东的损失只字不提。

    “他是假离婚。通过假离婚,把家里所有的房子过户到他妻子的名下,他才有的购房资格。这是故意规避国家政策的行为。”王东抗议道。不过法官表示,即使马强存在违约行为,给王东造成了巨大损失,这些因素也只能作为考虑赔偿的依据,不能据此提出解除合同。

    王东的心凉了半截,“无法要回房子,那损失怎么办?”焦律师认为,在诉讼中马强与妻子协议离婚,并放弃所有房子,虽有“假离婚”的嫌疑,但这种行为隐蔽性太大,并且也没有证据来证明。所以在这种情况下,为了实现王东最大利益以及减少诉讼风险,必须尽快调整诉讼策略,变更诉讼请求。随后,王东向法院提出只要求赔偿损失,而放弃了解除合同、要回房子的诉求。

    焦景收律师向法院提出:“此案争议焦点是谁的原因造成诉争房屋迟迟未能过户?所有证据均能证明马强丧失购房资格,所以才故意不过户。由于马强不具备在京购房资格,无法办理过户手续,应积极与王东协商,而不是一味躲避。在北京房价不断上涨的今天,马强的过错行为直接导致王东丧失最佳购房机会,增加了再次购房的成本,并造成王东向第三人支付违约金及中介费14万元,马强应承担赔偿责任。”

    马强也自知理亏,考虑到房子已升值近5倍的实际情况,所以同意在违约金之外,给予王东一定补偿。

    在法院主持下,双方达成了调解意向。最终,案件以马强赔偿王东30万元、王东配合马强办理过户手续的方式结案。

    (文中当事人为化名)

    法院调解 由买方赔偿后过户

    律师建议

    由于房产政策的不可预见性,给那些未能及时过户的买卖双方带来了各种法律风险。那么,如何避免出现法律风险?出现风险后又应如何化解?焦景收律师在此提出建议:

    第一,二手房交易中,房屋买卖合同的签署至关重要。王东与马强之所以最后闹到法院,根本原因在于双方签署的房屋买卖合同不够严谨。二手房交易过程中,购房人关心何时能收房、何时过户,而卖房人关心何时能拿到房款。而在当下的限购政策下,何时过户显得尤为重要。因此,为了避免王东遭遇的状况,签订合同时应明确约定交房时间、网签时间、过户时间、付款时间,以及逾期承担违约金、解除合同的法律后果。此外,还要明确遇到房屋政策、税收政策等客观情况时的处理原则与解决办法。

    第二,房屋买卖双方规避法律、政策的行为不可取。购房人通过“假离婚”取得购房资格的行为并不可取。该行为中存在假戏真做、丧失财产的风险;另外,如果自身存在过错,并给对方造成了重大损失,那么在诉讼中将面临承担赔偿责任的风险。

    第三,遇到突发问题要多协商,诉讼要审慎。一旦出现纠纷,房屋买卖双方应当在遵守契约的前提下,协商解决,而不是马上兴师动众地通过诉讼解决。另外,诉讼请求也是要结合证据来确定的,这样对方的违约行为和违约责任才能最终被法院所认定。J151

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